Permis de construire : le guide complet pour votre maison

Qu’est-ce qu’un permis de construire ?

Le permis de construire est l’autorisation d’urbanisme que le maire — ou, dans certains cas, le préfet — délivre avant l’édification d’une construction d’une certaine importance. Il vérifie une chose : que votre projet respecte les règles d’urbanisme applicables à votre terrain. Ces règles viennent du plan local d’urbanisme (PLU, ou PLUi lorsqu’il est intercommunal), de la carte communale ou, à défaut, du règlement national d’urbanisme (RNU), complétés par les servitudes qui grèvent la parcelle.

Il ne vérifie pas le reste. Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il ne tranche ni une question de bornage, ni une servitude de passage, ni une règle d’un cahier des charges de lotissement, et il ne certifie pas que la construction respecte les normes techniques. Un voisin qui s’estime lésé sur ces terrains-là saisit le juge civil, même si le permis est parfaitement légal.

Il concerne bien plus que les maisons neuves : un garage, un carport, une extension, une surélévation, une piscine couverte, un changement de destination accompagné de travaux sur la structure ou la façade peuvent tous l’exiger, selon leur surface. Construire sans l’autorisation requise est un délit, puni d’une amende pouvant atteindre 6 000 € par mètre carré de surface construite (L.480-4), et le juge peut ordonner la mise en conformité ou la démolition.

Permis de construire ou déclaration préalable : les seuils

Le code de l’urbanisme prévoit trois régimes : aucune formalité, la déclaration préalable (DP), ou le permis de construire (PC). Ce qui les départage : la surface créée, la nature des travaux — construction nouvelle ou travaux sur un bâtiment existant — et l’emplacement du terrain. La surface qui compte est la plus grande des deux : surface de plancher ou emprise au sol (elles sont définies plus bas).

Dans un secteur protégé — abords d’un monument historique, site patrimonial remarquable, site classé —, les seuils baissent et l’architecte des Bâtiments de France donne son avis. Si une démolition accompagne votre projet dans un tel secteur, ou dans une commune qui l’a instauré, un permis de démolir est requis ; il peut être demandé avec le permis de construire. En cas de doute, le service public AD’AU vous oriente vers la bonne procédure.

Faut-il obligatoirement un architecte ?

Le principe est le recours à l’architecte pour tout permis de construire (L.431-1). La loi prévoit une dérogation, et c’est elle qui concerne la plupart des maisons : une personne physique qui construit pour elle-même n’y est pas tenue lorsque la surface de plancher de la construction ne dépasse pas 150 m² (L.431-3, R.431-2). Pour une construction agricole, le seuil est de 800 m².

• Le seuil s’apprécie après travaux. Une maison de 130 m² qu’on agrandit de 30 m² atteint 160 m² : l’extension doit être établie par un architecte, même si elle est petite.
• Une société n’est pas une personne physique. Une SCI, ou toute personne morale non agricole, doit recourir à un architecte quelle que soit la surface.
• En deçà de 150 m², le choix est libre : vous pouvez établir le dossier vous-même, le confier à un dessinateur, à un maître d’œuvre, à un service en ligne, ou à un architecte si vous souhaitez une conception sur mesure.

Surface de plancher et emprise au sol : ne pas les confondre

Ces deux surfaces décident de tout — régime, architecte, règles du PLU, taxe —, et elles ne se calculent pas de la même façon.

La surface de plancher

C’est la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond de plus de 1,80 m, mesurées au nu intérieur des façades (R.111-22). Pour une maison, on en déduit notamment :

• les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
• les vides et trémies — la cage d’escalier, par exemple ;
• les surfaces sous une hauteur de plafond de 1,80 m ou moins, sous les rampants ;
• les surfaces de stationnement — le garage ;
• les combles non aménageables, les caves et les locaux techniques, sous conditions.

L’emprise au sol

C’est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus (R.420-1). Seuls en sont exclus les éléments de modénature — corniches, bandeaux — et les débords de toiture qui ne sont soutenus ni par des poteaux, ni par des encorbellements. Un auvent sur poteaux compte ; une terrasse de plain-pied, qui n’a pas de volume, ne compte pas.

Avant de dessiner : ce que dit votre terrain

La plupart des refus ne viennent pas d’un mauvais projet mais d’une règle qu’on n’avait pas lue. Avant le premier trait, rassemblez ce que l’administration opposera à votre dossier.

1. Le document d’urbanisme et la zone de la parcelle

Le Géoportail de l’urbanisme publie le PLU ou PLUi en vigueur : la zone de votre parcelle (U, AU, A, N et leurs sous-zones), son règlement écrit, le règlement graphique, les orientations d’aménagement (OAP) et les annexes. Lisez le chapitre de la zone, mais aussi les dispositions générales et le lexique : c’est là que sont définis la hauteur, le recul ou l’emprise au sens du PLU.

2. Les règles qui dessinent le projet

• Implantation par rapport à la voie : à l’alignement, ou avec un recul minimal ;
• Implantation par rapport aux limites séparatives : en limite ou à distance. À défaut de PLU, le RNU impose une distance au moins égale à la moitié de la différence de hauteur, sans descendre sous 3 mètres (R.111-17) ;
• Hauteur maximale, à l’égout du toit ou au faîtage, et le point d’où elle se mesure ;
• Emprise au sol maximale, souvent exprimée en pourcentage du terrain ;
• Aspect extérieur : pentes et matériaux de toiture, teintes, clôtures ;
• Espaces verts et pleine terre à conserver, arbres à planter ;
• Stationnement : nombre de places exigé par logement.

3. Servitudes, patrimoine et risques

Vérifiez si le terrain se trouve aux abords d’un monument historique — dans le périmètre délimité des abords ou, à défaut, à moins de 500 mètres et en covisibilité —, dans un site patrimonial remarquable ou un site classé. Consultez Géorisques : un plan de prévention des risques (inondation, mouvement de terrain) peut imposer une étude et des cotes de plancher. En zone d’argiles gonflantes, une étude géotechnique protège votre construction — et votre budget.

4. Le lotissement et les limites du terrain

Dans un lotissement, le règlement du lotissement s’ajoute au PLU, et un cahier des charges peut contenir des règles privées. Le plan cadastral, lui, est un document fiscal : il ne vaut pas bornage. Si vous implantez la construction en limite ou près du recul minimal, faites borner le terrain par un géomètre-expert.

Le formulaire : CERFA n° 13406

La demande de permis pour une maison se fait sur le CERFA n° 13406, « demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes ». Il sert à la construction d’une seule maison individuelle d’habitation et de ses annexes, garage compris, et à tous les travaux soumis à permis sur une maison existante. Il permet aussi de demander, dans le même dossier, un permis de démolir.

Le formulaire décrit le demandeur, le terrain — adresse, références cadastrales, superficie —, la nature du projet et ses surfaces : existantes, créées, supprimées. Il se termine par le bordereau des pièces, qui liste ce que vous joignez. Chaque pièce porte le numéro qu’elle a dans ce bordereau (PCMI1, PCMI2…).

Les 8 pièces obligatoires du dossier (PCMI1 à PCMI8)

Tout permis de construire une maison individuelle comporte au moins ces huit pièces. Ensemble, elles doivent permettre au service instructeur de vérifier chaque règle du PLU sans se déplacer sur le terrain.

Dans le périmètre d’un lotissement autorisé par un permis d’aménager, l’insertion graphique et les photographies peuvent ne pas être exigées : le bordereau du formulaire le précise.

Les pièces complémentaires selon votre situation

Les huit pièces sont un minimum. Selon votre terrain et votre projet, le bordereau du CERFA en exige d’autres, et leur absence rend le dossier incomplet. Les plus courantes pour une maison :

L’attestation RE2020

Une maison neuve est soumise à la réglementation environnementale RE2020. Le dossier comprend une attestation établie sur le formulaire du site officiel RT-RE Bâtiment ; en pratique, elle se prépare avec un bureau d’études thermiques, qui calcule le besoin bioclimatique (Bbio) du projet. Une seconde attestation est due à l’achèvement des travaux. Pour une extension, les exigences dépendent de sa surface : vérifiez votre cas sur le même site.

Déposer le dossier : en ligne ou en mairie

Peut déposer la demande le propriétaire du terrain, son mandataire, une personne autorisée par lui, ou un co-indivisaire (R.423-1). Le dossier se dépose à la mairie de la commune du terrain, même lorsque c’est l’intercommunalité qui l’instruit.

• En ligne. Depuis le 1er janvier 2022, toutes les communes doivent pouvoir recevoir les demandes d’autorisation d’urbanisme par voie dématérialisée. Le site de votre commune indique son guichet numérique ; un PDF par pièce, nommé avec son code, facilite l’instruction.
• Sur papier. Quatre exemplaires de la demande et du dossier, déposés en mairie ou envoyés en recommandé avec accusé de réception. Certaines pièces — plan de situation, plan de masse, coupe — sont demandées en exemplaires supplémentaires, notamment en secteur protégé : la mairie vous en indique le nombre.

Vous recevez un récépissé portant le numéro du dossier et la date à partir de laquelle le permis sera tacitement accordé si l’administration ne répond pas. Dans les quinze jours, un avis de dépôt est affiché en mairie (R.423-6).

Le délai d’instruction : 2 mois, si le dossier est complet

Le délai court à partir du dépôt d’un dossier complet. C’est là que se joue l’essentiel :

• la mairie dispose d’un mois pour vous réclamer les pièces manquantes ou vous notifier une majoration du délai (R.423-38) ;
• vous avez alors trois mois pour les fournir, faute de quoi la demande est tacitement rejetée (R.423-39) ;
• et les deux mois d’instruction ne partent qu’à la réception du complément (R.423-19).

Le permis tacite

Si la mairie ne s’est pas prononcée à la fin du délai, son silence vaut, en règle générale, permis tacite. Il existe des exceptions, notamment en site classé ou lorsque l’architecte des Bâtiments de France a émis un avis défavorable. Un certificat de permis tacite vous est délivré sur simple demande. La mairie peut aussi surseoir à statuer lorsque votre projet risque de compromettre un PLU en cours d’élaboration.

Après l’accord : affichage, recours et travaux

Afficher le permis sur le terrain

Dès la notification du permis, ou dès qu’il est acquis tacitement, installez sur le terrain un panneau rectangulaire de plus de 80 cm, lisible depuis la voie publique, et laissez-le pendant toute la durée du chantier. Il indique notamment votre nom, la date et le numéro du permis, la nature du projet, la superficie du terrain, la surface de plancher autorisée, la hauteur de la construction par rapport au sol naturel, l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté, et la mention des délais de recours. La mairie affiche, de son côté, un extrait du permis dans les huit jours (R.424-15).

Les délais de recours

• Les tiers — voisins, associations — ont deux mois pour contester le permis devant le tribunal administratif, à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain (R.600-2). Faites constater l’affichage par un commissaire de justice : sans preuve d’affichage, ce délai ne court pas.
• L’administration peut retirer un permis illégal dans les trois mois qui suivent sa décision (L.424-5).

Rien n’interdit de commencer les travaux avant la fin de ces délais. Mais un permis annulé en cours de chantier coûte cher : la plupart des maîtres d’ouvrage — et des banques — attendent un permis purgé de tout recours.

Ouvrir le chantier, puis le terminer

• Au démarrage, adressez à la mairie la déclaration d’ouverture de chantier (CERFA n° 13407), en trois exemplaires.
• Pendant les travaux, une modification qui ne change pas la nature du projet passe par un permis modificatif (CERFA n° 13411).
• À l’achèvement, déposez la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT, CERFA n° 13408). La mairie a trois mois pour contester la conformité — cinq mois lorsque le récolement est obligatoire, en secteur protégé par exemple (R.462-6).
• Dans les 90 jours suivant l’achèvement, déclarez la construction à l’administration fiscale, sur impots.gouv.fr, service « Biens immobiliers ». Cette déclaration sert au calcul de la taxe d’aménagement ; l’oublier fait perdre les exonérations temporaires de taxe foncière.

Durée de validité

Le permis est valable trois ans à compter de sa notification. Il est périmé si les travaux n’ont pas commencé dans ce délai, ou s’ils sont ensuite interrompus pendant plus d’un an. Il peut être prorogé deux fois pour un an, sur demande adressée à la mairie au moins deux mois avant son expiration (R.424-17, R.424-21). Certaines autorisations délivrées avant le 28 mai 2024 bénéficient d’une durée de validité allongée : vérifiez la date de la vôtre.

En cas de refus

Le refus doit être motivé et indiquer l’ensemble de ses motifs (L.424-3). Vous pouvez corriger le projet et déposer une nouvelle demande, ou le contester dans les deux mois : recours gracieux auprès du maire, puis recours devant le tribunal administratif.

Combien coûte un permis de construire ?

Déposer un permis est gratuit. Le coût tient en deux postes : l’établissement du dossier, avant, et la taxe d’aménagement, après.

Le dossier : le faire soi-même ou le confier

Sous 150 m², vous pouvez établir vous-même les plans : il ne vous en coûte que vos outils et votre temps. Si vous les confiez, les prix courants sont les suivants.

La taxe d’aménagement

Elle est due pour toute construction qui crée de la surface taxable — une notion proche de la surface de plancher, mais qui inclut les garages clos. Elle se calcule ainsi :

surface taxable × valeur forfaitaire × (taux communal + taux départemental)

• Valeur forfaitaire 2026 : 892 € par m² hors Île-de-France, 1 011 € par m² en Île-de-France ;
• Abattement de 50 % sur les 100 premiers m² d’une résidence principale et de ses annexes ;
• Taux : de 1 à 5 % pour la part communale (jusqu’à 20 % dans certains secteurs), 2,5 % au plus pour la part départementale, et jusqu’à 1 % pour la région en Île-de-France ;
• Forfaits : 251 € par m² de bassin de piscine, de 2 928 € à 5 857 € par place de stationnement extérieure selon la commune.

Les 10 erreurs qui retardent ou font refuser un permis

1. Se tromper de procédure : une déclaration préalable là où il fallait un permis, ou le seuil de 150 m² franchi sans le voir.
2. Utiliser un formulaire périmé ou celui d’un autre type de projet.
3. Oublier une pièce — souvent la photographie lointaine ou l’attestation RE2020 — et perdre des mois en demande de complément.
4. Des surfaces qui ne concordent pas entre le CERFA, le plan de masse et la notice.
5. Un plan de masse sans les cotes utiles : distances aux limites et à la voie, hauteur, dimensions de la construction.
6. Une coupe sans terrain naturel, qui empêche de vérifier la hauteur et les terrassements.
7. Des photographies sans repère : leurs points et angles de vue doivent figurer sur le plan de situation et le plan de masse.
8. Des pièces qui se contredisent : une fenêtre sur la façade qui manque sur l’insertion, un enduit blanc dans la notice et gris sur les plans.
9. Une règle du PLU mal lue : la hauteur mesurée au mauvais point, le recul compté depuis la clôture et non depuis la limite, une pente de toit hors de la fourchette autorisée.
10. Des limites approximatives : le cadastre pris pour un bornage, alors que la construction s’implante à quelques centimètres du recul minimal.

Faire son permis soi-même : la méthode en 10 étapes

Sous 150 m² de surface de plancher, rien ne vous oblige à confier les plans à un professionnel. La difficulté n’est pas de dessiner une maison : c’est de produire des pièces cotées, cohérentes entre elles et avec le règlement de votre zone. Dans l’ordre :

1. Qualifier le projet : construction neuve ou extension, surfaces créées et totales, zone du terrain. Vous en déduisez la procédure — permis ou déclaration préalable — et l’éventuelle obligation de recourir à un architecte.
2. Rassembler les données publiques : l’extrait de plan cadastral sur cadastre.gouv.fr, le règlement de la zone sur le Géoportail de l’urbanisme, les risques sur Géorisques, un fond de carte pour le plan de situation.
3. Relever le terrain : dimensions, pente, construction existante, arbres, accès, regards et réseaux. Si vous construisez près d’une limite, faites-la borner.
4. Dresser la liste des règles qui s’imposent au projet : reculs, hauteur, emprise, aspect, stationnement, espaces verts — avec, pour chacune, l’article du règlement.
5. Esquisser le projet dans ce gabarit, et calculer la surface de plancher et l’emprise au sol pièce par pièce.
6. Dessiner les plans à l’échelle — plan de masse, coupe, façades et toitures —, à la main ou avec un logiciel de dessin, en cotant tout ce que les règles relevées à l’étape 4 permettent de vérifier.
7. Photographier le terrain de près et de loin, noter les points de vue, puis réaliser l’insertion graphique, par exemple en photomontage.
8. Rédiger la notice en répondant aux six questions de la pièce PCMI4, avec les matériaux et les couleurs réellement dessinés.
9. Remplir le CERFA et cocher le bordereau, puis relire l’ensemble en croisant les pièces : surfaces, cotes, ouvertures, matériaux, points de vue.
10. Déposer et suivre : conserver le récépissé, répondre à une éventuelle demande de pièces en un seul envoi, afficher le permis dès son obtention.

Questions fréquentes

Sources

• Permis de construire — Service-Public.frChamp d’application, délais, affichage, validité ; page vérifiée par l’administration le 13 février 2026.
• Agrandissement ou surélévation : quelle autorisation ? — Service-Public.frSeuils de 20 et 40 m², règle des 150 m².
• Formulaire CERFA n° 13406 — Service-Public.frVersion 13406*17 en vigueur au 13 octobre 2026 ; notice officielle n° 51434.
• Taxe d’aménagement — Service-Public.frValeurs forfaitaires et abattements 2026.
• Code de l’urbanisme — LégifranceArticles L.421-1 et suivants, R.421-1 à R.421-17, R.423-1 à R.423-39, R.424-15 à R.424-21, R.431-2 à R.431-16.
• Géoportail de l’urbanismeDocuments d’urbanisme et servitudes opposables.
• GéorisquesRisques naturels et technologiques à la parcelle.

Ce guide informe sur la réglementation nationale à la date indiquée. Il ne remplace ni la lecture du règlement d’urbanisme applicable à votre terrain, ni l’avis du service instructeur de votre commune.